Dividenden aantrekkelijk, renterisico tijdelijk afgenomen

Mensen ontspannen in het James-Simon Park in Berlijn

De vastgoedmarkt in Europa levert de laatste jaren aantrekkelijke rendementen. Vooral Duitsland draait al jaren bovengemiddeld goed. © Nito / Shutterstock

Vastgoedsector

Dividenden aantrekkelijk, renterisico tijdelijk afgenomen

Jan Kleipool - beleggingsanalist

Vastgoed in onze beleggingsstrategieën

ING belegt voor haar beleggingsstrategieën alleen in beursgenoteerd vastgoed. Dat kan relatief snel worden aangekocht en verkocht en geeft wereldwijd toegang tot vastgoedsectoren zoals winkelcentra, kantoren, woningen, hotels, datacenters, gebouwen voor gezondheidszorg en industrieel vastgoed. De huurinkomsten worden deels als dividend uitgekeerd, wat vastgoed aantrekkelijk maakt als bron van inkomsten in een tijd van lage obligatierentes.

Vastgoed vormt voor veel beleggers een stabiele bron van dividendinkomsten. Enkele procenten vastgoed, zo’n 5 à 10%, in een beleggingsportefeuille verbetert ook de spreiding ervan. De vastgoedkoersen bewegen namelijk regelmatig anders dan de aandelenkoersen.

Redelijke vooruitzichten voor de rest van 2019, maar weinig spectaculaire ontwikkelingen verwacht

Als beleggingscategorie presteerde vastgoed relatief goed in de eerste vier maanden van 2019. Dat was voornamelijk te danken aan de draai in het rentebeleid van de Amerikaanse centrale bank (de ‘Fed’). Die heeft aangegeven geen verdere renteverhogingen te willen doorvoeren in 2019, om de economie niet te sterk af te remmen. Daardoor is het risico van een sterke stijging van de obligatierentes afgenomen voor de rest van dit jaar. Toch zijn de economische vooruitzichten in de meeste regio’s redelijk. Ook zijn de waarderingen van wereldwijd beursgenoteerd vastgoed historisch gezien niet uitzonderlijk hoog. Met een dividendrendement van zo’n 4% blijft de vermogenscategorie vastgoed volgens ons dan ook een aantrekkelijke belegging, zeker tegen de achtergrond van langer laagblijvende rentes. Bovendien kan vastgoed bijdragen aan de spreiding – ook wel diversificatie genoemd – binnen een beleggingsportefeuille. We zitten echter laat in de economische cyclus. In de tweede helft van het jaar kunnen onverwachte inflatie-verassingen opnieuw leiden tot opwaartse druk op de obligatierentes. Mede gezien de structurele problemen waarmee winkels en winkelcentra in de VS en Europa kampen als gevolg van de groei van het online winkelen, hanteren we een neutrale visie op de vermogenscategorie vastgoed. We verwachten voor de rest van 2019 dan ook geen buitengewone rendementen voor beursgenoteerd vastgoed.

Obligatierente belangrijke factor in Noord-Amerika…

Als grootste vastgoedmarkt ter wereld zijn de Verenigde Staten bepalend in de Noord-Amerikaanse regio. Het land geniet dan ook grote interesse van vastgoedinvesteerders uit binnen- en buitenland. Het huidige investeringsklimaat, met een voortgaande economische groei, is gunstig. Maar er zijn wel risico’s, voortvloeiend uit het Amerikaans-Chinese handelsconflict en een mogelijk oplopende obligatierente. Beide factoren kunnen de vraag naar vastgoedinvesteringen – en dus de waardeontwikkeling – afremmen. De Amerikaanse tienjaarsrente is in de eerste vier maanden van 2019 echter fors gedaald. Dit is te danken aan de genoemde draai in het beleid van de Fed, waardoor verdere renteverhogingen in de rest van 2019 onwaarschijnlijk zijn. Het centralebankbeleid is inmiddels dus aanzienlijk ‘soepeler’ (minder gericht op inflatiebestrijding). Eerder werden twee renteverhogingen verwacht voor 2019. Dat vormt een positieve factor voor vastgoed, maar een eventuele verrassend hoge inflatie kan alsnog leiden tot een verandering in het rentebeleid van de Fed. We blijven daarom voorzichtig.

… waar innovatie kansen op de winkelmarkt kan creëren

Veel aandacht van vastgoedinvesteerders in Noord-Amerika gaat momenteel uit naar de kantorenmarkt. Maar ook de logistieke centra voor e-commerceactiviteiten (zoals distributiecentra voor Amazon) bieden interessante beleggingskansen. En hoewel in deze sector deels sprake is van overaanbod, geldt het zelfde voor de winkelmarkt. In veelal gerenoveerde panden worden door innovatieve beheerders, zoals het grote Amerikaanse vastgoedfonds Simon Property, moderne populaire winkelformules gehuisvest, met een hoger rendement dan het gemiddelde. De markt voor huurwoningen is een beleggingsmarkt die in populariteit groeit, mede dankzij de toenemende vraag.

Vastgoedmarkt Europa trekt aan

De vastgoedmarkt in Europa levert de afgelopen tijd aantrekkelijke rendementen. Vooral Duitsland draait al jaren bovengemiddeld goed en zal dit waarschijnlijk ook in 2019 doen. Er is sprake van een constante, sterke interesse in winkelvastgoed, kantoren en woningen – vooral in de zeven grootste steden. Maar ook het vastgoed in de iets minder grote Duitse steden wint aan populariteit. De Franse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren sterk verbeterd en de interesse neemt er nog steeds toe. Veel vastgoedfondsen hebben met hun kantorenportefeuilles in Frankrijk en Duitsland inmiddels een bezettingsgraad van ruim boven de 95%, wat hoog is. Wel zijn er in veel Europese landen, net zoals in de VS, duidelijk structurele problemen bij het retailvastgoed. We noemen hier Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk (VK) en Nederland. Winkelketens hebben het moeilijk door de opkomst van e-commerce met als gevolg een stijgend aantal faillissementen, een lagere bezettingsgraad en dalende bezoekersaantallen. In het VK heeft de onzekerheid rond de brexit ook nog eens een negatieve invloed op het consumentenvertrouwen. Door deze ontwikkelingen is de waardering van retailvastgoed – volgens ons terecht – aan de lage kant.

De bezettingsgraad geeft aan welk percentage van het vastgoed inderdaad is verhuurd. Enige leegstand is normaal. Het gedeelte van het vastgoed dat nog in ontwikkeling is of wordt gerenoveerd, valt buiten deze berekening.

Kansen: e-commercevastgoed en kantoren

De subsector e-commerce is een relatieve nieuwkomer wat betreft logistiek vastgoed in Europa. Deze markt groeit hard. De aantrekkelijkste toekomstperspectieven hebben centra die zich richten op lokale distributie . Het gaat hierbij om grote centra in dunbevolkte gebieden in West- en Centraal-Europa, en om kleinere distributiecentra aan de randen van grotere steden. De groei van e-commerce heeft wel negatieve gevolgen voor de rendementen op winkelvastgoed. De winkelhuur is namelijk vaak gebaseerd op een percentage van de behaalde omzet. Wel verbeteren de omstandigheden voor kantoren. Deze markt kan profiteren van de aantrekkende economie – zeker als het gaat om ‘duurzaam’ vastgoed, dat bijvoorbeeld CO2-neutraal in het gebruik is.

Voor online winkelbedrijven is het laatste stukje transport, de ‘last-mile’, het duurst en logistiek gezien het meest uitdagend. Klanten, zeker consumenten, willen zo min mogelijk betalen aan bezorgkosten. Tegelijkertijd is het voor de klantervaring van groot belang dat de bezorging snel en betrouwbaar gebeurt. Kleinere, lokale distributiecentra kunnen hieraan bijdragen.

Vastgoedmarkt Azië anders dan in het Westen

De regio Asia-Pacific omvat de snelst groeiende economieën van de wereld en biedt volop kansen voor vastgoedinvesteringen. De regio wordt gedomineerd door China, waar grote economische veranderingen (zoals de verstedelijking) voor een snelle groei van de middenklasse hebben gezorgd. Investeerders kunnen hiervan profiteren door zich te richten op winkelvoorzieningen in de grotere Chinese steden. De gemiddelde consument in Europa of de Verenigde Staten voelt zich niet aangetrokken tot super-de-luxe merkwinkels. Maar de nieuwe middenklasse in de regio Asia-Pacific wil, net als veel ultrarijke consumenten, juist graag zijn producten aanschaffen in dit soort chique winkels. Hier blijft de vraag naar winkelvastgoed dan ook groot. Uiteraard is de vastgoedmarkt in Azië wel zeer divers, en verschillen de ontwikkelingen van land tot land en per deelsector (kantoren, winkels, woningen, et cetera).