Dividenden aantrekkelijk, maar rentestijging vormt risico

Mensen ontspannen in het James-Simon Park in Berlijn

De vastgoedmarkt in Europa levert de laatste jaren aantrekkelijke rendementen. Vooral Duitsland draait al jaren bovengemiddeld goed. © Nito / Shutterstock

Vastgoedsector

Dividenden aantrekkelijk, maar rentestijging vormt risico

Henry van Heijster - investmentmanager

Vastgoed vormt voor veel beleggers een stabiele bron van dividendinkomsten. Enkele procenten vastgoed, zo’n 5 à 10%, in een beleggingsportefeuille verbetert ook de spreiding ervan. De vastgoedkoersen bewegen namelijk regelmatig anders dan de aandelenkoersen.

Vastgoedmarkt Europa trekt aan

De vastgoedmarkt in Europa levert de afgelopen tijd aantrekkelijke rendementen. Vooral Duitsland draait al jaren bovengemiddeld goed, en zal dit waarschijnlijk ook in 2019 doen. Er is sprake van een constante, sterke interesse in winkelvastgoed, kantoren en woningen – vooral in de zeven grootste steden. Maar ook het vastgoed in de iets minder grote Duitse steden wint aan populariteit. De Franse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren sterk verbeterd en de interesse neemt nog steeds toe. Veel vastgoedfondsen hebben met hun kantorenportefeuilles in Frankrijk en Duitsland inmiddels een bezettingsgraad van ruim boven de 95%.

De bezettingsgraad geeft aan welk percentage van het vastgoed inderdaad is verhuurd. Enige leegstand is normaal. Het gedeelte van het vastgoed dat nog in ontwikkeling is of wordt gerenoveerd, valt buiten deze berekening.

Kansen: e-commerce-vastgoed en kantoren

De subsector e-commerce is een relatieve nieuwkomer op logistiek vastgoedgebied in Europa. Deze markt groeit hard. De beste toekomstperspectieven hebben centra die zich richten op lokale distributie . Het gaat hierbij om grote centra in dunbevolkte gebieden in West- en Centraal-Europa, en om kleinere distributiecentra aan de randen van grotere steden. De groei van e-commerce heeft wel negatieve gevolgen voor de rendementen op winkelvastgoed. De winkelhuur is namelijk vaak gebaseerd op een percentage van de behaalde omzet. Wel verbeteren de omstandigheden voor kantoren. Deze markt kan profiteren van de aantrekkende economie. Zeker als het gaat om ‘duurzaam’ vastgoed, dat bijvoorbeeld CO2-neutraal in het gebruik is.

Voor online winkelbedrijven is het laatste stukje transport, de ‘last-mile’, het duurst en logistiek gezien het meest uitdagend. Klanten, zeker consumenten, willen zo min mogelijk betalen aan bezorgkosten. Tegelijkertijd is het voor de klantervaring van groot belang dat de bezorging snel en betrouwbaar gebeurt. Kleinere, lokale distributiecentra kunnen hieraan bijdragen.

Vastgoedmarkt Azië anders dan in het Westen

De regio Azië/Pacific omvat de snelst groeiende economieën van de wereld en biedt volop kansen voor vastgoedinvesteringen. De regio wordt gedomineerd door China, waar grote economische veranderingen, zoals de verstedelijking, voor een snelle groei van de middenklasse hebben gezorgd. Investeerders kunnen hiervan profiteren door zich te richten op winkelvoorzieningen in de grotere Chinese steden. De gemiddelde consument in Europa of de Verenigde Staten voelt zich niet aangetrokken tot super-de-luxe merkwinkels. Maar de nieuwe middenklasse in Azië/Pacific wil, net als de ultra-rijke consumenten, juist graag zijn producten aanschaffen in dit soort chique winkels. Hier blijft de vraag naar winkelvastgoed dan ook groot.

Obligatierente belangrijke factor in Noord-Amerika…

Als grootste vastgoedmarkt ter wereld zijn de Verenigde Staten (VS) bepalend in de Noord-Amerikaanse regio. Het land geniet dan ook grote interesse van vastgoedinvesteerders uit binnen- en buitenland. Het huidige investeringsklimaat is gunstig, met een voortgaande economische groei. Maar er zijn wel risico’s, voortvloeiend uit het Amerikaans-Chinese handelsconflict en de oplopende obligatierente. Beide factoren kunnen de vraag naar vastgoedinvesteringen – en dus de waardeontwikkeling – afremmen. De Amerikaanse tienjaarsrente stond in het begin van 2018 bijvoorbeeld nog maar op 2,5%. Terwijl die rente begin november van dit jaar al is opgelopen tot 3,2%. En het einde van de rentestijging is nog niet in zicht.

De koers van beursgenoteerd vastgoed ontwikkelt zich tegengesteld aan de lange obligatierente. Bij hogere rentes wordt vastgoed als alternatief voor obligaties minder aantrekkelijk. Door een hogere kapitaalmarktrente stijgen de financieringskosten van vastgoed. Dit gaat ten koste van de opbrengst, en dus ook de waarde, van het vastgoed.

… waar innovatie kansen op de winkelmarkt kan creëren

Veel aandacht van investeerders gaat in Noord-Amerika uit naar de kantorenmarkt. Maar de logistieke centra voor e-commerceactiviteiten bieden ook interessante beleggingskansen. Hetzelfde geldt voor de winkelmarkt, alhoewel in deze sector deels sprake is van overaanbod. In veelal gerestaureerde panden worden door innovatieve beheerders, zoals het grote Amerikaanse vastgoedfonds Simon Property, moderne populaire winkelformules gehuisvest, met een hoger rendement dan het gemiddelde. De markt voor huurwoningen is een beleggingsmarkt die in populariteit groeit, mede dankzij de toenemende vraag naar huurwoningen.

Conclusie: geen hoge verwachtingen voor 2019

Als beleggingscategorie presteerde vastgoed in 2018 relatief goed. Komend jaar zullen de obligatierentes naar alle waarschijnlijkheid wereldwijd verder stijgen, Wij verwachten in 2019 dan ook geen bijzonder goed jaar voor beursgenoteerd vastgoed. Wel blijft het hoge dividendrendement aantrekkelijk. Bovendien kan vastgoed bijdragen aan de spreiding – ook wel diversificatie genoemd – binnen een beleggingsportefeuille.